相続登記の義務化と空き家｜3年以内に手続きしないと過料10万円

「実家を相続したけれど、名義はそのままにしている」――これまで、こうした状態は珍しくありませんでした。しかし2024年4月から相続登記が義務化され、放置したままでいると過料の対象になることがあります。さらに、名義が変わっていない不動産は売却することができません。空き家をどうするか考えるうえで、相続登記は避けて通れない最初の一歩です。この記事では、義務化の内容と3年という期限の考え方、手続きの流れ、そして名義が何代も前のままになっている場合の対応までを整理します。

2024年4月から何が変わったのか

これまで相続登記は任意でした。手続きをしなくても罰則はなく、費用や手間を理由に先延ばしにされることが多かったのです。その結果、所有者が分からない土地が全国で増え、公共事業や災害復旧、周辺の土地利用の妨げになるという問題が生じていました。

そこで2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。要点は次のとおりです。

• 相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する
• 正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象となることがある
• 制度開始前に相続した不動産も対象に含まれる

3つ目は見落とされやすい点です。「うちが相続したのは何年も前だから関係ない」とはなりません。過去に相続したまま名義変更をしていない不動産についても、申請が必要です。制度の詳細は法務省「相続登記の申請義務化」で公開されています。

「3年」はいつから数えるのか

期限の起算点は、単純に亡くなった日ではありません。相続の開始を知り、かつその不動産を取得したことを知った日から数えます。

実務では、次のような場面で起算点が問題になります。

• 遺産分割がまとまらない：誰が引き継ぐか決まらないまま時間が過ぎている。
• 不動産の存在を知らなかった：亡くなった方が所有していた土地を、後から知った。長野の旧家では、山林や畑が別にあることが分かるケースがあります。
• 相続人が多数いる：連絡が取れない相続人がいて話が進まない。

遺産分割がまとまらない場合には、相続人申告登記という簡易な手続きを利用することで、義務を果たしたものとして扱われる仕組みが設けられています。これは自分が相続人であることを法務局に申し出るもので、遺産分割が決まっていなくても行えます。ただし、これはあくまで義務を果たすための暫定的な手続きであり、これだけでは不動産を売却することはできません。最終的には遺産分割を経て正式な相続登記が必要です。

登記をしないと売却できない

過料の話以上に実務で効いてくるのが、こちらです。亡くなった方の名義のままでは、その不動産を売ることができません。

空き家の処分を考え始めて不動産会社に相談したものの、名義が祖父母の代のままだと分かり、そこから手続きに数か月かかった――こうした例は長野の旧家では珍しくありません。売却の話が具体的に進んでから名義の問題が発覚すると、買主を待たせることになります。

また、名義が整理されていないと次のような場面でも支障が出ます。

最後の項目はとくに深刻です。時間が経つほど相続人は増えていきます。当初は兄弟3人で済んだ話が、次の世代に移ると10人以上になることもあります。先延ばしにするほど手続きは難しくなるのが相続登記の性質です。

手続きの流れ

ご自身で進めることもできますが、戸籍の収集や相続人の確定でつまずく方が多い部分です。相続人が多い場合や、書類が揃わない場合は、司法書士に依頼するとスムーズに進みます。手続きの詳細や必要書類は法務省の公式サイトや法務局の窓口でご確認ください。

名義が何代も前のままのとき

長野の旧家では、祖父母、あるいはさらに前の代の名義のままという物件に出会うことがあります。この場合、手続きは一段と複雑になります。

• 相続人が多数になる：代を重ねるごとに相続人は枝分かれします。面識のない親族と連絡を取る必要が出てきます。
• 戸籍の収集範囲が広がる：何代分もの戸籍をたどることになります。
• 連絡が取れない相続人がいる：所在が分からない、海外にいるなどの事情があると、さらに時間がかかります。

大変ではありますが、放置してもさらに複雑になるだけです。今の時点が、最も相続人が少ない状態だとお考えください。まずは登記事項証明書を取り寄せて、現在の名義が誰になっているかを確認するところから始めましょう。

費用はどのくらいかかるのか

相続登記にかかる費用は、大きく分けて実費と専門家への報酬です。

金額は不動産の評価額や案件の複雑さによって変わりますので、具体的な費用は法務局や司法書士にご確認ください。※登録免許税の税率や免税措置は変更される場合がありますので、最新情報は国税庁の公式サイトや法務局でご確認ください。

なお、一定の要件を満たす場合に登録免許税の免税措置が設けられていることがあります。該当するかどうかは個別の判断になりますので、手続きの前に確認しておくとよいでしょう。

「正当な理由」とは何か

義務化には「正当な理由なく申請を怠った場合」という条件が付いています。では、どのような場合が正当な理由に当たるのでしょうか。

一般に、次のような事情が考慮されるとされています。

• 相続人が極めて多数にのぼり、戸籍の収集や相続人の把握に多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲について争いがあり、誰が相続するか確定していない場合
• 申請義務を負う方が重病などの事情を抱えている場合
• 経済的に困窮しており、登記費用を負担する能力がない場合

ただし、これらに当たるかどうかは個別の事情に応じて判断されるものです。「うちは相続人が多いから大丈夫だろう」と自己判断で放置するのは避けたほうがよいでしょう。遺産分割がまとまらない事情があるなら、前述の相続人申告登記を行っておくという選択肢があります。判断に迷う場合は、法務局の窓口や司法書士にご相談ください。

登記が済んだら、その先を考える

相続登記はあくまで手続きであって、それ自体が目的ではありません。名義が整理されたら、その空き家をどうするかという判断が待っています。

住む予定がないのであれば、維持費は掛かり続け、建物は傷んでいきます。長野の空き家は雪と寒暖差で傷みが早く進みます。売却・活用・解体のどれが向いているかは、物件の状態と立地、ご家族の希望によって変わります。判断の軸は相続した空き家、長野ではどうする？の解説記事で整理しています。

株式会社空の家では、須坂市を拠点に家財整理と不動産売却を同時に、一つの窓口でご相談いただけます。名義の状況を確認したうえで、必要に応じて司法書士などの専門家と連携しながら進められます。家の中に家財が残ったままでも構いません。「登記から先が分からない」という段階でお声がけください。

今日から確認できること

• 登記事項証明書を取り寄せる：法務局で取得でき、現在の名義が確認できます。
• 固定資産税の納税通知書を探す：どの不動産を所有しているかの手がかりになります。
• 相続人になり得る人を書き出す：家系を整理しておくと、後の手続きが楽になります。
• ほかの相続人に連絡を取る：早い段階で話をしておくと、遺産分割が進めやすくなります。
• 期限を確認する：いつ相続を知ったか。3年の起算点を整理しておきましょう。

よくある質問

相続登記はいつまでに行う必要がありますか？

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請することが求められています。正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象となることがあります。詳しい取り扱いは法務省の公式情報や法務局の窓口でご確認ください。

2024年より前に相続した不動産も対象になりますか？

義務化の対象には、制度が始まる前に相続した不動産も含まれます。過去に相続したまま名義変更をしていない不動産についても申請が必要です。期限の考え方は個別の事情によって異なりますので、法務局や司法書士にご確認ください。

相続登記をしないと空き家は売れませんか？

亡くなった方の名義のままでは、不動産を売却することはできません。売却の手続きを進めるには、相続人へ名義を変更しておく必要があります。空の家では、名義の状況を確認したうえで、必要に応じて専門家と連携しながら売却のご相談を承っています。

須坂・長野で空き家を売る全体の流れ（買取と仲介の選び方・相続の手続き・費用の考え方）は、須坂・長野で空き家を売る まるごとガイドでまとめて解説しています。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。相続登記の要件・期限・過料の取り扱いは個別の事情により異なり、制度は変更される場合があります。最新情報や個別のご判断は、法務省の公式情報・法務局の窓口、司法書士などの専門家にご確認ください。（2026年8月時点の情報）