中古住宅や空き家の売買では、「見えない部分が傷んでいないか」「買ったあとに思わぬ修繕費がかからないか」といった不安がつきものです。その不安をやわらげる手立てが、ホームインスペクション（建物状況調査）です。この記事では、建物状況調査とは何か、何が分かって何が分からないのか、費用や依頼の流れ、保険との関係までを、国土交通省の制度に沿ってやさしく整理します。長野県須坂市の株式会社空の家が、空き家・中古住宅の売買をお考えの方に向けてまとめました。
ホームインスペクション（建物状況調査）とは
ホームインスペクションとは、住宅の基礎や外壁などの部位ごとに生じているひび割れや雨漏りといった劣化・不具合の有無を、専門家が目視や計測によって調べることをいいます。宅地建物取引業法では「建物状況調査」と呼ばれ、中古住宅（既存住宅）の取引で買主・売主が安心して取引できるよう、調査時点の住宅の状態を明らかにすることを目的としています。
ここで大切なのは、建物状況調査は「欠陥がないこと」を保証するものではないという点です。あくまで調査した時点での劣化や不具合の有無を把握し、情報として提供するものです。そのため、住宅のすべてを見尽くして問題なしと言い切るための検査ではなく、住宅の品質に関する判断材料を増やすためのものだと理解しておくと安心です。
「住宅診断」「ホームインスペクション」と「建物状況調査」は同じもの？
「ホームインスペクション」「住宅診断」など、似た名前のサービスがさまざまな事業者から提供されています。これらは提供する事業者ごとに内容が異なり、必ずしも宅建業法上の「建物状況調査」と同じとは限りません。
宅建業法に規定する建物状況調査は、国の登録を受けた「既存住宅状況調査技術者講習」を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が、国の定めた方法基準にもとづいて行うものです。一方で、同じ「ホームインスペクション」という名前でも、有資格者が行う正式な調査なのか、簡易な点検なのかはサービスによって違います。依頼する際は、どの資格の人が・どの範囲を調べるのかを確認しておくとよいでしょう。
建物状況調査で「分かること」と「分からないこと」
建物状況調査は原則として目視と非破壊検査で行われます。そのため、調べられる範囲には一定の限界があります。下の表で整理します。
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 分かること | 基礎・土台・床・柱・梁・外壁・軒裏・バルコニー・内壁・天井・小屋組など、構造耐力上主要な部分のひび割れや劣化。外壁・屋根などからの雨水の浸入を防ぐ部分の劣化・不具合の有無（調査時点）。 |
| 分からないこと | 壁の内部や地中など、目視できない部分の状態。給排水管路や設備の詳細（オプション調査で対応できる場合あり）。点検口がない、家具で隠れている、降雨・降雪などで確認できなかった箇所。将来の不具合の発生予測。 |
小屋裏の点検口や床下点検口がない場合や、動かしにくい家具で目視できない箇所がある場合、天候の影響で見られない箇所がある場合などは、報告書に「調査できなかった」と記載されます。したがって、調査結果を読むときは「どこを調べ、どこが調べられなかったか」もあわせて確認することが大切です。
建物状況調査の費用・時間の目安
建物状況調査の費用には国が定めた基準はなく、調査する事業者によって異なります。標準的な検査内容の場合、6万円程度からが一つの目安とされています。戸建て住宅（木造）とマンション（鉄筋コンクリート造）では調べる部位や箇所数が変わるため、費用も変動します。調査にかかる時間は、住宅の規模にもよりますが1〜3時間程度が見込まれます。具体的な金額・時間は調査を実施する事業者にお問い合わせください。
費用は、調査を依頼した人（売主または購入希望者など）が負担するのが一般的です。一方で、株式会社空の家では、売却の媒介契約をご依頼いただいた方を対象に、有資格者による建物状況調査（インスペクション）を無料でご利用いただけるサービスをご用意しています（適用には一定の条件があります。詳しくは次の項目をご覧ください）。
株式会社空の家の「建物状況調査（インスペクション）無料」サービス
株式会社空の家では、空き家・中古住宅の売却をご検討の方に向けて、有資格者による建物状況調査（インスペクション）を無料でご利用いただけるサービスをご用意しています。「中古だから状態が分からない」という売主・買主双方の不安をやわらげ、安心して売買を進めていただくための取り組みです。家財整理と不動産売却をワンストップでご対応できる私たちだからこそ、片づけから建物の確認、売却までをまとめてお任せいただけます。
建物状況調査（インスペクション）が無料
売却の媒介契約をご依頼いただいた方を対象に、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者などの有資格者による建物状況調査を、費用のご負担なしでご利用いただけます。調査結果は売買の安心材料となり、一定の条件を満たせば既存住宅売買瑕疵保険の検討にも役立ちます。
ご利用にあたって（適用条件）
- 売却の媒介契約のご依頼を前提とした無料サービスです。
- 建物・敷地の状況により、調査できる範囲が一部限られる場合があります。
- オプション調査など、サービスの範囲を超える項目は対象外（別途お見積もり）となる場合があります。
※適用条件の詳細は物件やご状況により異なります。まずはお気軽にお問い合わせください。
中古住宅・空き家の売買で建物状況調査を活用するメリット
建物状況調査を行うと、調査時点の住宅の状態を把握したうえで、安心して売買の取引を進めやすくなります。買主にとっては「中古だから状態が分からない」という不安が減り、売主にとっては取引後のトラブルを抑えることにつながります。また、住宅の状態に見合った価格で取引できることや、調査結果をリフォーム・メンテナンスの計画の参考にできることもメリットです。
一方で、調査をしないまま引き渡した後に不具合が見つかると、売主・買主の双方にとってトラブルに発展する可能性があります。なお、売主が契約不適合責任を負わないとする特約があっても、知りながら告げなかった事実については責任を逃れられないと民法で定められています。こうしたリスクを避けるためにも、売買の早い段階で建物の状態を確認しておく意義があります。
建物状況調査と「既存住宅売買瑕疵保険」の関係
既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅を売買する際に加入できる保険で、住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防ぐ部分などに瑕疵が見つかった場合に、修補費用などが支払われるものです。建物状況調査の結果は、この保険につながることがあります。
ただし、調査をすれば必ず保険に加入できるわけではありません。住宅瑕疵担保責任保険法人の登録を受けた検査事業者の検査員が調査を行い、劣化・不具合などがないなど一定の条件を満たす必要があります。報告書に「調査できなかった」「劣化事象有り」と記載がある場合は、そのままでは加入できず、再調査や修補が必要になります。さらに、保険加入のための検査の有効期限は、木造戸建て住宅で1年、鉄筋コンクリート造などのマンションで2年などとなっています。詳しくは各住宅瑕疵担保責任保険法人にご確認ください。制度の概要は国土交通省「住宅瑕疵担保履行制度」のページでも確認できます。
建物状況調査の進め方（依頼の流れ）
- 相談・依頼：購入希望の住宅を調査したい場合は、あらかじめ売主の承諾が必要です。仲介する不動産会社にその旨を伝えます。
- 調査実施者の手配：既存住宅状況調査技術者などの有資格者を手配します。保険加入を希望する場合は、保険法人の登録を受けた検査事業者の検査員に依頼します。
- 資料の準備：設計図書や新築時の確認済証など、ある書類を用意します（あると調査がスムーズです）。
- 現地調査：所有者の立ち会いのもと、1〜3時間程度で目視・計測による調査を行います。
- 結果の受け取り：「調査の結果の概要」と「報告書」を受け取ります。重要事項説明などに使う書類なので大切に保管します。
調査実施者は、国土交通省や既存住宅状況調査技術者の検索サイトなどから探すこともできます。空の家にご相談いただければ、売買の段取りとあわせて進め方をご案内します。
よくある質問（FAQ）
空き家・中古住宅の売却、まずは状態の確認からご相談ください
須坂市を拠点に、家財整理と不動産売却をワンストップでご対応します。遠方にお住まいの相続人の方もお気軽にどうぞ。
お電話でのご相談：026-405-5749（株式会社空の家）
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。建物状況調査・保険・税制などの制度は変更される場合があり、個別の状況によって取り扱いが異なります。最新情報や個別のご判断は、国土交通省などの公式情報や専門家にご確認ください。（2026年6月時点の情報）