古い家を売った後に責任を問われる？契約不適合責任と売主が備えること

「古い家だから、売った後に何か言われないだろうか」――空き家や実家の売却をためらう理由として、意外に多いのがこの不安です。長年放置していた家の状態は、持ち主自身にも正確には分かりません。引き渡した後で雨漏りやシロアリが見つかったら、責任を問われるのではないか。そう考えると、話を進める手が止まってしまいます。この記事では、その不安の正体である契約不適合責任について、売主の立場から知っておきたい考え方と、実際に備えられる方法を整理します。備え方が分かれば、必要以上に恐れる話ではありません。

契約不適合責任とは何か

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容に適合していない場合に、売主が負う責任のことです。2020年の民法改正で、それまでの「瑕疵担保責任」に代わって整理された考え方です。制度の概要は法務省の公式サイトでも案内されています。

買主は、契約の内容と違う状態が見つかった場合、次のような請求ができるとされています。

• 修補の請求：不具合を直すよう求める
• 代金減額の請求：その分だけ代金を減らすよう求める
• 損害賠償の請求：生じた損害の賠償を求める
• 契約の解除：目的を達成できない場合に契約を解除する

ここで押さえておきたいのは、判断の基準が「契約の内容に適合しているかどうか」である点です。「古い家だから傷んでいて当然」という一般論ではなく、その契約で何を前提としていたかが問われます。裏を返せば、契約の内容を丁寧に作り込むことが、そのまま売主の備えになるということです。

「知らなかった」は守りにならない

多くの売主が誤解されているのが、この点です。「自分は知らなかったのだから責任はないはずだ」と考えがちですが、契約不適合責任は売主が知っていたかどうかにかかわらず問われる場合があります。

長年住んでいない実家であれば、床下や屋根裏の状態を持ち主が把握していないのはむしろ自然なことです。しかし「知らなかった」という事実が、そのまま責任を免れる理由になるとは限りません。

そのため、売主にとって実務的に意味があるのは、「知らないままにしない」という備え方です。建物の状態を事前に把握し、分かったことを開示する。この順番が、売却後の安心につながります。

売主が備えられる3つの方法

1. 告知書で知っていることを開示する

不動産の売買では、売主が建物の状態について知っていることを書面で伝えるのが一般的です。雨漏りの有無、シロアリの被害、給排水の不具合、過去の修繕履歴など、思い当たることは書き出しておきましょう。

ここで大切なのは、隠さないことです。「言うと売れなくなるのでは」と考えて伏せたくなる気持ちは分かりますが、伏せたまま引き渡すと、後から問題になりやすくなります。逆に、「ここに雨漏りがある」と伝えたうえで契約すれば、その点は契約の前提に組み込まれます。開示は、売主にとって不利になる行為ではなく、身を守る手段だとお考えください。

2. 建物状況調査で状態をはっきりさせる

とはいえ、売主自身が知らないことは告知書にも書けません。そこで役立つのが建物状況調査（ホームインスペクション）です。

国土交通省の定める講習を修了した建築士などの有資格者が、基礎・外壁・屋根・小屋裏といった構造上重要な部分や、雨水の浸入を防ぐ部分の劣化状況を調べます。制度の詳細は国土交通省の公式サイトで公開されています。

調査を受けておくと、第三者の目で記録された建物の状態という客観的な材料が手に入ります。それを踏まえて契約内容を整えれば、「聞いていない」という食い違いが起きにくくなります。調査の内容や無料で受けられる仕組みはホームインスペクション（建物状況調査）の解説記事でご説明しています。

3. 契約で責任の範囲を定めておく

契約不適合責任は、契約によって範囲や期間を定めることができます。実務では、次のような形が取られることがあります。

ただし、売主が知っていながら告げなかった事実については、免責の定めがあっても責任を免れないとされています。特約があるから隠してよい、ということにはなりません。ここでも、開示が前提になります。

仲介と買取で変わる売却後の不安

売却後の責任という観点から見ると、仲介と買取では立場がかなり違ってきます。

不動産会社は建物の状態を評価したうえで買い取り、その後に補修や再生を行うことを想定しています。そのため、傷みがあることを前提に取引が組み立てられます。「売った後のことを気にせず終わりにしたい」という方にとって、買取は実務的な選択肢になり得ます。

もっとも、価格面では仲介のほうが有利になる場合もあります。売却後の安心をどれだけ重視するかによって、向き不向きが変わるとお考えください。傷んだ家がそのまま買取できる理由は雨漏り・シロアリのある空き家の解説記事で扱っています。

実際に問題になりやすい箇所

古い家の売買で、引き渡し後に指摘されやすいのは次のような箇所です。売却を考え始めた段階で、心当たりがないか確認しておくと備えになります。

とくに空き家では、長く通水していないことで初めて分かる不具合があります。売却の話が具体的になる前に一度水を流してみると、状態の把握につながります。ただし冬季は凍結の恐れがありますので、時期には注意してください。

相続した家では特に確認したい点

ご自身が住んだことのない実家を相続して売る場合、建物の履歴を知らないまま売主になります。これは契約不適合責任の観点では、やや不利な立場です。

そこで、次のような手順を踏んでおくと安心です。

「分からないことを分からないと伝える」のも、立派な開示です。曖昧なまま断定的に「問題ありません」と書いてしまうほうが、後の食い違いにつながります。

相談する会社によっても差が出る

もう一つお伝えしておきたいのが、どの不動産会社に相談するかで、この備えの手厚さが変わるという点です。

建物状況調査を勧めてくれるか、告知書の書き方を一緒に確認してくれるか、契約内容のリスクを説明してくれるか。こうした対応は法律で細かく決まっているわけではなく、会社の姿勢によって差が出ます。引き渡し後のトラブルを防ぐという観点での会社選びは、不動産会社の選び方の解説記事にまとめています。

売却前に確認しておきたいこと

• 過去の修繕履歴：屋根の葺き替え、外壁の塗装、給湯器の交換など。記録が残っていれば売却時の材料になります。
• 不具合の心当たり：雨漏り、床の傾き、建具の不具合、水回りのつまり。思い出せる範囲で書き出しておきましょう。
• 建築時期と図面の有無：新耐震基準以前かどうかも確認しておきたい点です。
• 名義の状況：相続登記が済んでいなければ、そもそも売却手続きが進みません。2024年4月から相続登記は義務化されています（法務省「相続登記の申請義務化」）。
• 境界の確認：隣地との境界がはっきりしているかどうか。土地についても契約不適合が問題になり得ます。

よくある質問

古い家を売った後に、雨漏りで買主から責任を問われることはありますか？

契約の内容に適合しない状態が引き渡し後に判明した場合、売主が修補や代金減額などの責任を負うことがあります。これを契約不適合責任といいます。ただし、知っている不具合を事前に伝え、それを織り込んだ契約にしておけば、売主が想定外の責任を負うリスクは大きく下げられます。個別の判断は専門家にご確認ください。

知らなかった不具合でも責任を負うのですか？

契約不適合責任は、売主が知っていたかどうかにかかわらず問われる場合があります。そのため、売主にとっては「知らなかった」ことが必ずしも守りにならず、事前に建物の状態を把握して開示しておくことが実務的な備えになります。取り扱いは契約内容により異なりますので、個別の判断は専門家にご確認ください。

売却後の心配を残さない方法はありますか？

不動産会社が買主となる買取では、契約の際に契約不適合責任を免除する特約を結べる場合があります。売却後の不安を残したくない方にとって実務的な選択肢のひとつです。空の家では須坂市を拠点に、建物の状態を確認したうえで進め方をご提案しています。

須坂・長野で空き家を売る全体の流れ（買取と仲介の選び方・相続の手続き・費用の考え方）は、須坂・長野で空き家を売る まるごとガイドでまとめて解説しています。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。契約不適合責任の取り扱いは契約内容や個別の事情により異なります。制度は変更される場合がありますので、最新情報や個別のご判断は、法務省・国土交通省などの公的窓口や、弁護士・宅地建物取引士などの専門家にご確認ください。（2026年8月時点の情報）