空き家売却の譲渡所得税はいくら？計算方法と手残りの考え方

空き家を売ろうと考えたとき、「売れたお金がそのまま手元に残るわけではない」と気づいて不安になる方は多いものです。売却で利益が出れば譲渡所得として課税されます。ただし、仕組みを知っておけば計算はそれほど複雑ではありません。この記事では、譲渡所得税がどのように計算されるのか、税率は所有期間でどう変わるのか、そして最終的に手元に残る金額をどう見積もればよいのかを、国税庁の公式情報にもとづいて整理します。

課税されるのは「利益が出たとき」だけ

まず押さえておきたいのは、売却代金の全額に課税されるわけではないということです。課税の対象になるのは、売却によって生じた利益、つまり譲渡所得です。

譲渡所得は、おおまかに次のように計算します。

つまり、取得費と譲渡費用を差し引いた結果が利益にならなければ、課税されません。相続した古い実家では、売却代金がそれほど大きくならず、費用を引くと利益が残らないというケースもあります。

所有期間で税率が変わる

譲渡所得の税率は、その不動産をどれだけの期間所有していたかによって変わります。判定は譲渡した年の1月1日現在の所有期間で行います。

出典：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」、国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」

加えて、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％が所得税とあわせて課されます。国税庁によると、この取扱いは令和19年分までとされています。

ご覧のとおり、長期と短期では税率が倍近く違います。判定が「譲渡した年の1月1日現在」で行われる点にも注意が必要です。所有期間が5年を少し超えるかどうかという場合、売却の時期によって区分が変わることがあります。

取得費に含められるもの

取得費とは、その不動産を手に入れるためにかかった金額です。主に次のようなものが該当します。

• 購入代金、建築費
• 購入時の仲介手数料
• 購入時に納めた登録免許税、不動産取得税、印紙税
• 設備費、改良費

ただし建物については、時の経過による価値の減少分（減価償却費相当額）を差し引いて計算します。土地はこの調整を行いません。

ここで実務上よく問題になるのが、取得費が分からない場合です。相続した実家では、先代が建てた家で当時の契約書や領収書が残っていないことが少なくありません。長野の旧家では、何十年も前の取得で記録をたどれないケースがよくあります。

取得費が不明な場合の取扱いについては国税庁が計算方法を示していますが、この方法によると取得費が実際より低く算定され、その分だけ譲渡所得が大きくなることがあります。片づけの際に古い書類を安易に処分しないことが、結果的に税負担に影響する場合があります。

譲渡費用に含められるもの

譲渡費用とは、売却のために直接必要となった費用です。主に次のようなものが該当します。

• 売却時の仲介手数料
• 売買契約書に貼付した印紙税
• 土地を売るために建物を取り壊した場合の解体費用と、建物の損失額
• 売却のために行った測量費
• すでに締結していた契約を解除して、より有利な条件で売却するために支払った違約金

一方で、修繕費や固定資産税など、その資産の維持や管理のためにかかった費用は譲渡費用に含まれないとされています。「売るためにかかった費用」なのか「持ち続けるためにかかった費用」なのかが分かれ目です。

家財の処分費用については、何が譲渡費用に該当するかの判断が個別の事情によって分かれます。領収書や内訳の分かる書面を保管したうえで、税務署または税理士にご確認ください。株式会社空の家では、家財整理の費用について内訳の分かるお見積もりと書面をお出ししています。

特別控除の特例を確認する

税額を左右する要素として、特別控除の存在は見逃せません。相続した空き家の売却では、一定の要件を満たす場合に被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例を適用できることがあります。

この特例が使えるかどうかで、手元に残る金額は大きく変わります。ただし建築時期や売却の期限など要件が細かく定められており、期限を過ぎると使えません。詳しくは空き家の3,000万円特別控除の解説記事で整理しています。

なお、特別控除の適用を受けるには確定申告が必要です。申告しなければ適用されませんので、売却した年の翌年の申告を忘れないようにしてください。

相続した空き家の所有期間はどう数えるか

「相続してまだ2年だから短期譲渡になるのでは」とご心配になる方がいらっしゃいます。しかし相続で取得した不動産については、亡くなった方が所有していた期間を引き継いで判定する取扱いがあります。

先代が何十年も所有していた実家であれば、相続してから日が浅くても長期譲渡所得として扱われることが一般的です。税率が15％と30％では大きな差がありますので、この点は確認しておく価値があります。

ただし、取得の経緯によって取扱いが異なる場合があります。ご自身のケースが該当するかどうかは、税務署または税理士にご確認ください。

申告を忘れるとどうなるか

不動産を売却して利益が出た場合、翌年の確定申告が必要です。給与所得者で普段は申告をしていない方も、この場合は申告することになります。

注意したいのは次の2点です。

• 特別控除は申告しないと適用されない：控除によって税額が生じない場合でも、適用を受けるには申告が必要です。「納める税額が生じないから申告しなくてよい」とはなりませんのでご注意ください。
• 申告を怠るとペナルティがある：期限内に申告しなかった場合、加算税や延滞税が課されることがあります。

売却の翌年の申告時期を、あらかじめ手帳に控えておくとよいでしょう。書類は売却時から申告まで保管しておいてください。※申告手続きの詳細は国税庁の公式サイトおよび所轄の税務署でご確認ください。

手元に残る金額で考える

売却を検討するとき、査定額だけを見て判断してしまうと、実際の手取りとの差に戸惑うことになります。次のように整理してみてください。

この一覧を作ってみると、判断の材料がそろいます。とくに買取できる家財の存在と維持費が止まることは見落とされがちですが、いずれも手残りに影響します。片づけ費用の考え方は実家の片付け費用の解説記事で扱っています。

準備の段取りが結果を左右する

税額そのものは制度で決まりますが、準備の進め方によって手残りは変わります。

• 書類を残す：取得費や譲渡費用を裏づける書類が手元にあるかどうかで、計算の結果が変わることがあります。
• 期限を意識する：特例には期限があります。片づけや名義の整理に時間がかかると、間に合わないことがあります。
• 名義を整えておく：相続登記が済んでいなければ売却できません。2024年4月から義務化されています。詳しくは相続登記の義務化の解説記事をご覧ください。
• 費用の内訳を書面で受け取る：後から申告の材料にできます。

株式会社空の家は、須坂市を拠点に家財整理と不動産売却を同時に、一つの窓口で対応しています。片づけと売却を別々に手配すると日程調整に時間がかかり、期限のある特例に間に合わなくなることがあります。まとめてご相談いただければ段取りを組みやすくなります。なお、当社は税務の相談に応じる立場にはありませんので、税額の判断については税理士や税務署をご案内しています。

よくある質問

空き家を売ると必ず税金がかかりますか？

課税されるのは売却によって利益（譲渡所得）が出た場合です。譲渡所得は売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。差し引いた結果が利益にならなければ課税されません。また一定の要件を満たす場合には特別控除の特例を使える場合があります。個別の判断は税務署や税理士にご確認ください。

税率はどのくらいですか？

国税庁によると、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える長期譲渡所得は所得税15パーセント・住民税5パーセント、5年以下の短期譲渡所得は所得税30パーセント・住民税9パーセントとされています。あわせて復興特別所得税として基準所得税額の2.1パーセントが課されます。最新情報は国税庁の公式サイトでご確認ください。

家財の処分費用は譲渡費用に含められますか？

譲渡費用に含められるのは、売却のために直接必要となった費用とされています。何が該当するかは個別の事情によって判断が分かれるため、領収書を保管したうえで税務署または税理士にご確認ください。空の家では家財整理と売却をまとめて承っており、費用の内訳を書面でお出ししています。

須坂・長野で空き家を売る全体の流れ（買取と仲介の選び方・相続の手続き・費用の考え方）は、須坂・長野で空き家を売る まるごとガイドでまとめて解説しています。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。税率・制度は変更される場合があり、税額や特例の適用可否は個別の事情によって異なります。当社は税務の相談に応じる立場にありません。最新情報や個別のご判断は、国税庁の公式情報・所轄の税務署、税理士などの専門家に必ずご確認ください。（2026年8月時点の情報）