空き家の3,000万円特別控除｜適用条件と必要書類をやさしく解説

相続した実家を売却したとき、利益が出れば譲渡所得として課税されます。しかし一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」と呼ばれるもので、使えるかどうかで手元に残る金額が大きく変わります。一方で要件は細かく、期限もあります。この記事では、制度の内容と要件、必要な書類、そして見落としやすい注意点を、長野で空き家を相続された方の視点で整理します。

どんな制度なのか

相続または遺贈によって取得した、亡くなった方が住んでいた家屋とその敷地を売却した場合に、譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できる特例です。

背景にあるのは空き家問題です。相続した実家が使われないまま放置されることを防ぎ、流通を促す目的で設けられました。国税庁によると、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間の譲渡が対象とされています（出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。

譲渡所得は、おおまかには「売却代金 − 取得費 − 譲渡費用」で計算されます。ここから3,000万円を差し引けるため、控除額の範囲内であれば税額が生じないこともあります。※税率や計算方法の詳細は国税庁の公式サイトでご確認ください。

主な適用要件

この特例は要件が多いのが特徴です。国税庁が示している主な要件を整理します。

とくに引っかかりやすいのが建築時期と相続時からの用途です。昭和56年5月31日以前という基準は、旧耐震基準の建物を対象としているためです。また、相続後に一時的にでも人に貸したり、誰かが住んだりすると、要件を満たさなくなる場合があります。「空き家のまま」であることが前提だとお考えください。

建物を残すか、取り壊すか

この特例では、売却の形態についても要件があります。基本となるのは次の2つの形です。

• 家屋を耐震リフォームして売る：一定の耐震基準に適合させたうえで、家屋とその敷地を売却する。
• 家屋を取り壊して敷地を売る：建物を除却し、更地にして敷地を売却する。

ここで、令和6年1月1日以後の譲渡について重要な改正がありました。買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行った場合も対象になるという取扱いです。

これは実務上とても大きな変更です。従来は売主側が先に耐震改修や解体を済ませておく必要があり、費用を負担してからでないと売却できませんでした。改正により、売主が先に解体費用を出さなくても特例を使える道が開けたことになります。解体費用の考え方は長野で空き家を解体する費用の解説記事で扱っています。

相続人が3人以上の場合は2,000万円に

もう一つ、令和6年1月1日以後の譲渡について押さえておきたい改正があります。その空き家を相続した相続人が3人以上いる場合、控除額が1人あたり3,000万円から2,000万円に引き下げられます（出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。

ご兄弟が3人で実家を相続し共有しているといった場合、想定していた控除額と実際が異なることになります。手取り額の見通しを立てる段階で、相続人の人数を踏まえて確認しておきましょう。

手続きと必要な書類

この特例は、確定申告をしなければ適用されません。売却した年の翌年の申告期間に手続きを行います。主に次のような書類が必要になります。

とくに注意したいのが3つ目の確認書です。市区町村への申請が必要で、発行までに一定の期間がかかります。申告の直前に慌てないよう、売却が決まった段階で市区町村の窓口に問い合わせておくとよいでしょう。須坂市や長野市など、物件の所在地の自治体が窓口です。

必要書類は個別の状況によって異なります。詳しくは国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」および所轄の税務署でご確認ください。

取得費が分からないときはどうするか

譲渡所得は「売却代金 − 取得費 − 譲渡費用」で計算します。ここでよく問題になるのが取得費です。取得費とは、その不動産を買ったときの金額や建築費のことですが、相続した実家では当時の契約書や領収書が見つからないことが少なくありません。

長野の旧家では、先代が建てた家で書類が残っていない、あるいは何十年も前の取得で記録をたどれない、というケースがよくあります。

取得費が不明な場合の取扱いについては、国税庁が計算方法を示しています。ただし、この方法によると取得費が実際より低く算定され、その分だけ譲渡所得が大きくなることがあります。特別控除が使えるかどうかで結果が大きく変わるのは、こうした事情もあるためです。

片づけの際には、次のような書類が残っていないか確認してみてください。

• 売買契約書、重要事項説明書
• 建築工事の請負契約書、見積書、領収書
• 登記の際の書類一式
• 住宅ローンの契約書や返済の記録

これらが見つかれば、取得費の証明に使える場合があります。家財整理を進めるときに、書類だけは処分せずに取っておくことをおすすめします。実家の片づけの進め方は長野で実家をまるごと片づけるにはで解説しています。※取得費の計算方法は個別の事情によって異なりますので、必ず税務署または税理士にご確認ください。

見落としやすい注意点

• 期限は「3年後の年末」：相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。売却の準備には家財の片づけや名義の整理も含まれ、思ったより時間がかかります。
• 相続登記が済んでいないと売れない：名義が亡くなった方のままでは売却手続きが進みません。2024年4月から相続登記は義務化されています。詳しくは相続登記の義務化の解説記事をご覧ください。
• 貸してしまうと要件を外れる場合がある：「売れるまで誰かに貸そう」という判断が、特例を使えなくすることがあります。
• 他の特例との関係：同じ譲渡について他の特例を受けている場合、重複して適用できません。
• 制度は変わる：適用期限や要件は改正されることがあります。判断の時点で最新情報を確認してください。

この記事は制度の概要をお伝えするものです。適用できるかどうかの判断は個別の事情によって変わります。実際の適用可否や税額については、必ず所轄の税務署または税理士にご相談ください。

売却の準備は早めに

要件のなかで、実務上とくに影響が大きいのが期限です。相続から3年目の年末までという期間は、一見すると余裕があるように思えます。しかし実際には、次のような工程が必要です。

• 相続人の確定と遺産分割の話し合い
• 相続登記（名義変更）
• 家の中の家財の片づけ
• 建物の状態の確認
• 売却先の検討・交渉・契約

ご兄弟が遠方にお住まいだったり、家財の量が多かったりすると、それぞれの工程に数か月かかることがあります。気づいたときには期限が迫っていたという事態を避けるため、早めに動き始めることをおすすめします。

株式会社空の家は、須坂市を拠点に家財整理と不動産売却を同時に、一つの窓口で対応しています。片づけと売却を別々に手配すると、それぞれに日程調整が必要で時間がかかります。まとめてご相談いただければ、期限がある場合でも段取りを組みやすくなります。家財が残ったままでも査定のご相談を承ります。

よくある質問

空き家の3,000万円特別控除はどんな制度ですか？

相続した被相続人の居住用の家屋やその敷地を売却したとき、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。国税庁によると、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間の譲渡が対象とされています。要件は複数あり個別の判断が必要ですので、適用の可否は税務署や税理士にご確認ください。

いつまでに売却すればよいのですか？

相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。あわせて、制度自体の適用期限である令和9年12月31日までの譲渡であることも要件です。期限が近い場合は早めに準備を始めることをおすすめします。詳しくは国税庁の公式情報をご確認ください。

相続人が複数いる場合はどうなりますか？

令和6年1月1日以後の譲渡では、その空き家を相続した相続人が3人以上いる場合、控除額が1人あたり3,000万円から2,000万円に引き下げられます（出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。相続人の人数によって結果が変わりますので、事前に確認しておくことが大切です。個別の判断は税務署や税理士にご相談ください。

須坂・長野で空き家を売る全体の流れ（買取と仲介の選び方・相続の手続き・費用の考え方）は、須坂・長野で空き家を売る まるごとガイドでまとめて解説しています。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。税制および特例の要件・適用期限は変更される場合があり、適用の可否は個別の事情によって異なります。当社は税務の相談に応じる立場にありません。最新情報や個別のご判断は、国税庁の公式情報・所轄の税務署、税理士などの専門家に必ずご確認ください。（2026年8月時点の情報）